Baromètre GEO immobilier Paris : ce que l'IA répond
Nous avons posé 100 questions immobilières à une IA, trois fois chacune, sur les vingt arrondissements de Paris. Voici ce qu'elle répond, qui elle nomme, et ce qu'elle lit pour se décider.
Quand un particulier cherchait une agence immobilière, il tapait une requête dans Google et trouvait une page de résultats occupée par les portails d'annonces. Ce parcours existe toujours, mais un second s'est installé à côté : poser la question à une IA et lire la réponse.
Personne ne savait vraiment ce que ces réponses contiennent pour l'immobilier parisien. Nous avons donc mesuré. Les chiffres qui suivent viennent de 300 réponses collectées le 24 octobre 2026, et les données brutes sont téléchargeables en bas de page.
L'IA recommande des agences, pas des annonces
289 réponses sur 300 nomment au moins une agence immobilière, soit 96 %. À l'inverse, les portails d'annonces sont presque absents : l'un est mentionné dans 7 réponses, un autre dans 3, et une seule réponse sur 300 se contente d'un portail sans citer aucune agence.
C'est l'exact opposé de la page de résultats Google sur une requête comme « agence immobilière Paris 11e », où les portails tiennent le haut de la première page.
Le mécanisme est différent. L'IA ne construit pas une liste de liens à départager : elle répond comme le ferait un voisin, en donnant deux ou trois noms assortis d'une raison, l'ancienneté, la note Google ou la spécialité du quartier. La moyenne est de 2,6 agences par réponse.
Ce que cela change pour une agence : la concurrence ne se joue plus contre un portail qui capte le clic, mais contre une consœur citée nommément à votre place. Une agence absente de ces réponses n'est pas reléguée derrière un portail, elle est remplacée.
Les réseaux dominent, les indépendantes percent par quartier
Sur les 771 mentions relevées, 546 vont à des réseaux nationaux et 225 à des agences indépendantes. Mais ce rapport s'inverse quand on compte les noms : 16 réseaux se partagent les mentions, contre 49 indépendantes citées au moins une fois.
Autrement dit, les réseaux sont peu nombreux et très cités, les indépendantes sont nombreuses et dispersées. Une indépendante citée l'est en moyenne 4,6 fois, un réseau 34 fois.
Trois réseaux font l'essentiel du volume. Laforêt, ERA et Orpi cumulent 389 mentions, soit la moitié de tout ce que l'IA recommande à Paris. Les autres réseaux restent loin derrière, malgré une densité d'agences comparable dans la ville.
| Agence | Mentions | Part des réponses | Citée en 1er | Arrondissements dominés |
|---|---|---|---|---|
| Laforêt | 148 | 49 % | 59 | 1er, 8e, 11e, 13e, 15e |
| ERA | 124 | 41 % | 88 | 3e, 14e, 16e, 17e |
| Orpi | 117 | 39 % | 53 | 9e, 10e, 12e, 18e, 19e, 20e |
| Junot | 46 | 15 % | 9 | 6e |
| ULYS Immobilier | 27 | 9 % | 8 | 2e, 4e |
| Lévine Immobilier | 27 | 9 % | 11 | 5e |
| Century 21 | 24 | 8 % | 0 | aucun |
Deux lectures méritent l'attention. ERA totalise moins de mentions que Laforêt, mais il est le plus souvent cité en premier, 88 fois contre 59. Pour un vendeur qui lit deux noms et s'arrête là, la première place compte davantage que le volume.
À l'opposé, Century 21 est cité 24 fois et jamais en première position. Un réseau peut exister dans la réponse sans jamais être celui que l'on recommande.
Dernier point, le plus utile pour une agence franchisée : les réseaux sont cités agence par agence, pas comme une marque. Les réponses mentionnent une agence précise avec son adresse et sa note. La visibilité se construit donc à la maille locale, et une agence d'un réseau ne bénéficie pas mécaniquement des mentions de ses consœurs.
Les sources que le moteur consulte vraiment
Le moteur a lu 3 000 sources pour produire ces 300 réponses, soit dix par réponse, réparties sur 150 domaines. La concentration est forte : les quinze premiers domaines représentent 60 % des lectures.
Le premier enseignement est le plus contre-intuitif. Le domaine le plus consulté n'est aucune agence ni aucun portail d'annonces, mais un annuaire, lu 454 fois. C'est près de deux fois plus que le premier site de réseau. Une agence absente de cet annuaire se prive de la toute première page que l'IA ouvre.
Deuxième enseignement : les indépendantes citées dans les réponses sont exactement celles dont le site figure parmi les domaines les plus lus. Les quatre indépendantes les plus citées sont aussi dans les douze domaines les plus consultés. Il n'y a pas de mention sans page lisible.
Troisième enseignement : les sites de réseaux sont lus à la page d'agence locale, pas à la page d'accueil. Les adresses citées sont du type « réseau.com, agence de tel arrondissement ». C'est la fiche locale qui porte la citation.
Vingt arrondissements, vingt marchés
Chaque arrondissement a été interrogé quinze fois. Le nombre d'agences distinctes citées varie de 3 à 14 selon le quartier, et cette seule donnée change tout le diagnostic.
Dans les arrondissements que nous appelons verrouillés, un réseau est cité dans onze à quinze réponses sur quinze, et une seule indépendante apparaît. Le cas le plus extrême compte un réseau cité quinze fois sur quinze.
Dans les arrondissements ouverts, douze à quatorze agences distinctes se partagent les réponses, dont six à neuf indépendantes, et le leader n'est cité que dans la moitié des réponses. C'est là qu'une agence bien structurée peut prendre la première place en quelques mois.
Ces marchés ouverts sont aussi les plus résidentiels et les plus denses en agences. Plus un arrondissement compte d'agences de quartier, plus la réponse se fragmente, et plus une indépendante a sa chance.
Au total, trois enseignes mènent quinze arrondissements sur vingt : Laforêt dans six, Orpi dans six, ERA dans trois. Les cinq arrondissements restants sont menés par une agence locale, et dans quatre cas par une indépendante. Une agence indépendante ne gagnera pas Paris, mais elle peut gagner son arrondissement.
L'intention change tout
Les cinq intentions testées ne donnent pas du tout les mêmes réponses. Chacune a été posée soixante fois, soit vingt arrondissements multipliés par trois passes.
| Intention | Les plus cités | Réponses citant une indépendante |
|---|---|---|
| Vendre mon appartement | ERA, Laforêt, Orpi | 18 réponses sur 60 |
| Estimer mon appartement | ERA, Junot, Orpi, Lévine | 52 réponses sur 60 |
| Acheter | Orpi, Laforêt, Barnes | 20 réponses sur 60 |
| Louer et gérer | ERA, Orpi, Laforêt | 33 réponses sur 60 |
| Les mieux notées | Laforêt, Orpi, Century 21 | 35 réponses sur 60 |
L'intention « vendre » est la plus verrouillée : deux réseaux occupent presque toutes les réponses et les indépendantes n'apparaissent que dans 30 % des cas. C'est pourtant la question qui vaut un mandat.
L'intention « estimer » est l'inverse : 87 % des réponses citent au moins une indépendante. Les pages d'estimation locales sont lues et reprises par l'IA, et c'est la porte d'entrée la plus accessible.
Conséquence pratique pour une indépendante : attaquer par l'estimation, où l'IA la cite déjà, puis construire sa présence sur « vendre » à partir de là, plutôt que l'inverse.
Ce que les agences citées ont en commun
Les agences que l'IA recommande n'ont pas un budget média plus élevé que les autres. Elles ont des faits vérifiables que la machine peut lire et reprendre. Cinq points ressortent des 300 réponses, par ordre d'impact observé.
Une page d'agence par quartier
Les réseaux sont cités via leurs pages locales : adresse, équipe, note, nombre d'avis. Une indépendante qui n'a qu'une page d'accueil générique n'offre rien de reprenable. Le quartier doit figurer dans le titre, l'adresse, les secteurs couverts et l'année de création.
Être présent dans les annuaires que l'IA lit
L'annuaire en tête des sources d'abord, puis les comparatifs et les classements qui apparaissent dans la liste des domaines consultés. Une fiche à jour coûte une heure et ouvre la première source consultée.
Publier une page d'estimation locale
C'est le contenu le plus repris, avec méthode expliquée et exemples de ventes récentes. Rédigée comme un particulier pose la question, pas comme une plaquette.
Des avis datés et attribués
Les réponses reprennent la note et le nombre d'avis. Une agence à vingt avis est désavantagée face à une agence à trois cents, quelle que soit sa qualité réelle. Le volume et la régularité comptent autant que la note.
Publier ce qui prouve la spécialité
Les indépendantes leaders de leur arrondissement sont décrites par l'IA avec une spécialité précise, ancienneté dans le quartier ou type de bien. Pages métier, questions fréquentes locales et actualités de quartier sont la matière que l'IA cite pour justifier une recommandation.
Le levier qui ne fonctionne pas, en revanche : acheter des liens vers la page d'accueil. Aucune des indépendantes citées ne se distingue par l'autorité de son domaine. Elles se distinguent par des pages précises que l'IA peut lire et citer.
Méthode, limites et données
Corpus. 100 questions, soit les 20 arrondissements de Paris croisés avec cinq intentions : vendre, estimer, acheter, louer et gérer, et demander les agences les mieux notées. Chaque question posée trois fois, soit 300 réponses, collectées le 24 octobre 2026.
Moteur. Perplexity via son API, mode de réponse par défaut, recherche web activée. Une conversation neuve par question, sans historique et sans compte personnalisé.
Score. Chaque agence reçoit un score sur 100 selon notre protocole d'audit de visibilité IA : présence 40 points, position 30, présence du domaine propre dans les sources 20, sentiment 10.
Les limites, dites franchement
- Un seul moteur et une seule journée. La volatilité d'une semaine à l'autre n'est pas mesurée dans cette édition.
- 300 réponses, c'est un ordre de grandeur inférieur aux baromètres nationaux. Un écart de moins de trois mentions entre deux agences n'est pas significatif.
- Le partage entre réseaux et indépendantes a été fait à la main, enseigne par enseigne, sur les 65 noms cités. Quelques cas sont discutables : un groupe parisien à plusieurs agences peut se lire dans les deux colonnes.
- Le sentiment est neutre par défaut sur cette édition. Cette composante n'a donc pas discriminé les agences entre elles, et chaque score en intègre la même valeur.
- Périmètre Paris intra-muros. Les résultats ne décrivent ni la petite couronne ni la province.
- Le panel contient des agences que KOKON prospecte. Aucune n'a bénéficié d'un traitement particulier, et dix marques nationales du panel n'apparaissent dans aucune des 300 réponses.
Données. Le relevé complet est public : agences, scores détaillés, arrondissements et domaines sources.
Télécharger les données du baromètre au format JSON
Citation. Ces chiffres se citent librement avec la mention : KOKON, Baromètre GEO de l'immobilier à Paris, édition n° 1, octobre 2026. La prochaine édition est prévue en janvier 2027, avec ChatGPT et Gemini.
Votre agence est-elle citée dans votre arrondissement ?
Le baromètre donne la photo du marché. Il ne dit pas où vous en êtes précisément, ni ce qui bloque sur votre site.
Questions fréquentes
Comment ce baromètre a-t-il été construit ?
Cent questions ont été posées à Perplexity, soit les 20 arrondissements de Paris croisés avec cinq intentions : vendre, estimer, acheter, louer et gérer, et demander les mieux notées. Chaque question a été posée trois fois, dans une conversation neuve, sans historique ni compte personnalisé, le 24 octobre 2026. Cela donne 300 réponses et 3 000 sources relevées.
Les portails d'annonces sont-ils vraiment absents des réponses ?
Très largement. Sur 300 réponses, 10 seulement mentionnent un portail d'annonces, et une seule ne cite qu'un portail sans aucune agence. C'est l'inverse de la page de résultats Google classique, où les portails occupent le haut de la première page. L'IA répond en nommant des agences, avec une raison associée.
Une agence indépendante peut-elle apparaître face aux réseaux ?
Oui, à l'échelle d'un arrondissement. Les réseaux concentrent 71 % des mentions à l'échelle de Paris, mais 49 agences indépendantes sont citées au moins une fois, et dans quatre arrondissements c'est une indépendante qui arrive en tête. Le terrain de jeu réaliste d'une indépendante est son quartier, pas la ville entière.
Ces résultats sont-ils stables dans le temps ?
Cette première édition mesure une journée et un seul moteur, donc elle ne dit rien de la volatilité. Les réponses générées varient d'un essai à l'autre, c'est pourquoi chaque question a été posée trois fois. Une seconde collecte est prévue pour mesurer l'écart, et l'édition suivante ajoutera ChatGPT et Gemini.
Pour aller plus loin
Pour transformer ces constats en plan d'action, lisez notre guide complet pour apparaître sur ChatGPT, qui s'appuie sur les chiffres de ce baromètre.
Si le vocabulaire de cette étude vous est nouveau, commencez par la différence entre SEO et GEO. Pour comprendre ce que le moteur peut lire de votre site, les trois piliers du SEO posent le socle sur lequel tout repose. Et notre approche complète est décrite sur la page agence GEO.